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    贵林峰律师

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    • 律师姓名:贵林峰
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    浦东房产律师 如何确认房屋买卖合同无效

    作者:浦东房产律师 发布于:2018/11/19 14:44:05

    咨询:我是房屋租赁纠纷的被告,法院未组织调解情况下强制执行商铺清退,执行过程中未出示任何文件及工作证,咨询一下这个可以维权或者可以起诉法院违规执法吗?

    浦东房产律师回复如果对法院执行结果不满意,可以提前上诉。清退人员不一定是法院工作人员,法院没有这样的流程;你可以直接去相关法院询问案件进展,再做下一步打算,如果再有人不出示证件、文件,你可以报警处理。

    咨询:前段时间看房子的时候,一个楼盘的置业顾问说,现在交两万的定金,跟着流程走,到时候开盘肯定能买上房子,前两天开盘了,选房模式是手机在线抢房,但是,我按着流程在手机上选房,但是选的过程中,我被系统安排了,我打算选88平米的,但是系统自己就给我选了个116平的,导致,我自己没法选房,但是116的,我又承担不起,和他们联系,他们轻描淡写的说,既然买不起,那就把押金给你退了就行,现在,他们这么不负责,还耽误了我看房的时间,这个怎么办,麻烦您给出个主意,谢谢。

    浦东房产律师回复可以起诉,根据给您造成的实际损失要求侵权人进行赔偿。建议您委托律师处理,若对方有过错,协商不成,可以向法院起诉。

    一、如何确认房屋买卖合同无效

    (1)房产、地产分别转让,合同无效。房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。

    (2)未办理登记过户手续,合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志,否则,房屋买卖合同不能生效,也就不能发生房屋所有权转移的法律效果,即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续,即使卖方已收取了房价款,交将房屋交付买方使用,当事人仍可提出合同无效的主张。

    (3)产权主体有问题,合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权出卖他人房屋的,其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖,出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。

    (4)侵犯优先购买权,合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时,须提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。

    (5)单位违反规定购房,合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县级以上人民政府批准。单位违反规定,购买私房的,该买卖关系无效。

    (6)买卖中存在欺诈行为,显失公平,合同无效。买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格,经房屋所在地房管机关同意后才能生效。买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故反悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的,买受人可要求同出卖人重新议定价格,协商不成的,可向法院起诉。

    (7)非法转让,合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产,不得转让(包括买卖):

    以出让方式取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的;

    司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

    依法收回土地使用权的;

    共有房产未经共有人书面同意的;

    权属有争议的;

    未依法登记领取权属证书的;

    法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

    二、法律规定

    《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”

    要是确认自己签订的房屋买卖合同是无效的,并不符合法律的相关规定,觉得自己因为房屋买卖合同而有伤害的话,可以找个律师来帮助自己好好维权。


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